Wycena nieruchomości R. Cymerman J. Cymerman 2020 Bytom

Wycena nieruchomości. SPIS TREŚCI Od autorów ........................................................................................................ 7 1. Podstawowe pojęcia z obszaru wyceny nieruchomości ............................ 9 1.1. Nieruchomość jako przedmiot wyceny ................................................... 9 1.1.1. Definicja i rodzaje nieruchomości ................................................ 9 1.1.1.1. Pojęcie nieruchomości .................................................... 9 1.1.1.2. Rodzaje nieruchomości .................................................. 11 1.1.2. Wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe ............... 24 1.2. Rodzaje wartości nieruchomości .......................................................... 39 1.2.1. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa ............................... 42 1.2.2. Inne rodzaje wartości .................................................................. 49 1.3. Identyfikacja przedmiotów i celów wyceny ......................................... 57 1.3.1. Przedmiot szacowania ................................................................ 57 1.3.2. Cele szacowania ......................................................................... 89 1.3.3. Akty prawne niezbędne rzeczoznawcom majątkowym .............. 91 2. Pozyskiwanie informacji do wyceny nieruchomości ............................. 109 2.1. Pojęcie i cechy informacji ................................................................... 109 2.2. Systematyka informacji o nieruchomościach ..................................... 112 2.3. Księgi wieczyste ................................................................................. 117 2.3.1. Istota i zasady prowadzenia ksiąg wieczystych ........................ 117 2.3.2. Budowa ksiąg wieczystych ....................................................... 130 2.4. Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) ................ 134 2.4.1. Pojęcie i zasady prowadzenia katastru ..................................... 134 2.4.2. Treść i zakres informacji w katastrze ....................................... 144 2.5. Opracowania planistyczne .................................................................. 152 2.5.1. Stan planistyczny nieruchomości ............................................. 152 2.5.2. System opracowań planistycznych ........................................... 156 2.5.3. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 161 2.5.4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy ...... 1644 2.5.5. Wycena nieruchomości do celów wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ................... 171 2.5.6. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu .. 175 2.6. Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu (GESUT) .................. 179 2.6.1. Pojęcie i istota geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu . 179 2.6.2. Informacje zawarte w GESUT .................................................. 183 2.7. Mapa zasadnicza ................................................................................. 185 2.7.1. Pojęcie mapy zasadniczej ......................................................... 185 2.7.2. Informacje zawarte na mapie zasadniczej ................................ 187 3. Określanie wartości nieruchomości ........................................................ 191 3.1. Zasady ogólne ..................................................................................... 191 3.2. Określanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym ..... 200 3.2.1. Zasady ogólne ........................................................................... 200 3.2.2. Metody wyceny ........................................................................ 204 3.2.2.1. Metoda porównywania parami ................................... 204 3.2.2.2. Metoda korygowania ceny średniej ............................. 212 3.2.2.3. Metoda analizy statystycznej rynku ............................. 217 3.3. Określanie wartości nieruchomości w podejściu dochodowym ......... 223 3.3.1. Zasady ogólne ........................................................................... 223 3.3.2. Metody wyceny ........................................................................ 229 3.3.2.1. Metoda inwestycyjna ................................................... 229 3.3.2.2. Metoda zysków ............................................................ 232 3.3.3. Techniki wyceny ....................................................................... 240 3.3.3.1. Technika kapitalizacji prostej ..................................... 240 3.3.3.2. Technika dyskontowania strumieni dochodów ............ 246 3.4. Określanie wartości nieruchomości w podejściu kosztowym ............ 253 3.4.1. Zasady ogólne ........................................................................... 253 3.4.2. Metody wyceny ........................................................................ 259 3.4.2.1. Metoda kosztów odtworzenia ...................................... 259 3.4.2.2. Metoda kosztów zastąpienia ........................................ 259 3.4.3. Techniki wyceny ....................................................................... 260 3.4.3.1. Technika szczegółowa ................................................. 260 3.4.3.2. Technika elementów scalonych ................................... 261 3.4.3.3. Technika wskaźnikowa ................................................ 261 3.5. Określanie wartości nieruchomości w podejściu mieszanym ............. 262 3.5.1. Zasady ogólne ........................................................................... 262 3.5.2. Metody wyceny ........................................................................ 263 3.5.2.1. Metoda pozostałościowa ............................................. 263 3.5.2.2. Metoda kosztów likwidacji .......................................... 265 3.5.2.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów ............... 268 3.6. Określanie wartości nieruchomości rolnej z wykorzystaniem metody wskaźników szacunkowych gruntów ................................................. 270 3.6.1. Podstawowe pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej ............... 270 3.6.2. Wykorzystanie metody wskaźników szacunkowych gruntów . 274 3.7. Określanie wartości nieruchomości leśnej .......................................... 280 3.7.1. Podstawowe pojęcia dotyczące lasów ...................................... 280 3.7.2. Wycena gruntów leśnych bez drzewostanu oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych .............................................. 285 3.7.3. Wycena drzewostanów ............................................................. 291 4. Operat szacunkowy .................................................................................. 297 4.1. Zagadnienia wprowadzające ............................................................... 297 4.2. Budowa i zasady sporządzania operatu .............................................. 303 5. Wycena nieruchomości w wybranych krajach ...................................... 311 5.1. Rzeczoznawstwo majątkowe na świecie ............................................ 311 5.2. Niemcy ................................................................................................ 315 5.3. Wielka Brytania .................................................................................. 316 5.4. Szwecja ............................................................................................... 318 5.5. Holandia .............................................................................................. 319 5.6. Szwajcaria ........................................................................................... 321 5.7. USA i Kanada ..................................................................................... 322 Bibliografia ................................................................................................... 325 Spis tabel ....................................................................................................... 339 Spis rysunków .............................................................................................. 340